证券时报记者 余世鹏
截至7月8日，首批中证REITs全收益指数基金（下称“REITs基金”）全部结束募集，发行成绩也较为亮眼。4只产品在募集期间，有的提前结束募集，还有的甚至出现比例配售一日售罄现象。按每只3亿元规模计算，4只产品将带来12亿元增量资金，成立后将陆续建仓入市。
受访人士表示，首批产品若能形成示范效应，未来会有更多基金管理人跟进发行。进一步看，增量资金和持续扩容的资产品类，有望重塑REITs市场的供需循环。
4只基金募集完毕即将入市
根据易方达基金7月8日公告，易方达REITs指数基金于7月6日提前结束募集，7月6日有效认购申请的确认比例为86.649750%，保留到后两位小数为86.65%。7月8日，中金基金公告，中金REITs基金于7月7日结束募集，因累计有效认购申请金额（不包括募集期利息）超过3亿元募集上限，将对7月7日有效认购申请采取末日比例确认的方式予以部分确认。华夏基金方面，旗下的REITs基金提前于7月6日结束募集。南方基金旗下的REITs基金甚至在7月1日开售当天就结束募集，最终确认的配售比例为81.20%。该基金已于7月3日成立，募集规模2.99亿元，获1107户有效认购。
需要指出的是，上述4只基金属于FOF型指数产品，基金业绩比较基准为中证REITs全收益指数收益率x95%+活期存款基准利率x5%；投资于标的指数成份券及备选成份券的比例均不低于基金资产净值的90%。
“4只基金作为公募基金在REITs投资领域的初步尝试，获得了市场资金认可，有产品提前结束募集，还出现了比例配售甚至一日售罄现象。按照3亿元募集上限来看，REITs市场将会迎来12亿元增量资金。”北京一家公募REITs投研人士对证券时报记者称。
中金公司研究认为，首批4只REITs基金入市带来了增量资金，但实际建仓规模与节奏，则受产品规则、市场流动性、行情波动及大宗交易资源约束。短期内，权重较高、潜在买入规模相对日均成交额及流通盘比例较大、上涨趋势较强的指数成份券或更受益；中长期则有助于扩大投资者基础、改善流动性并推动资源向优质龙头集中。截至7月8日，率先成立的南方REITs基金的净值显示为零，尚未建仓。
潜在增量基金或达数十亿元
进一步看，首批REITs基金跟踪的是中证REITs全收益指数。该指数于2022年底发布，上述4只产品是其首批挂钩基金。从截至7月8日的最新情况来看，纳入该指数的标的有51只，覆盖全市场超六成数量、超七成总市值，包含高速公路、保障性租赁住房、仓储物流、产业园等现金流稳定的成熟基础设施项目，也覆盖风电、光伏、数据中心等新兴基建资产。
华南一家公募的高管人士对证券时报记者称，以每只产品3亿元规模上限计算，中证REITs全收益指数还能容纳更多指数基金。如果首批产品的运作能形成一定示范效应，未来应该会有更多管理人跟进发行。目前公募REITs的管理人大约有30多家，如果一家公司发行一只产品，公募基金的潜在入市规模或达数十亿元。
值得一提的是，当前132只REITs产品中，已上市的大约有86只，其余46只产品处于申报或审核阶段，其中包括逾10只商业不动产REITs。在前述REITs投研人士看来，这意味着公募REITs在当前约十大类资产类型基础上，未来有望迎来更加丰富多样的底层资产供给，包括养老等传统资产以及市场更为期待的新型资产。
招商基金基础设施投资管理总部副总监朱杰分析，当前国内公募REITs市场已形成基础设施、商业不动产双轮驱动的格局，从审批周期来看，基础设施REITs的申报审核周期一般在10个月至15个月，商业不动产REITs可直接申报至证监会、沪深交易所进行审核，整个周期一般在4个月至6个月，审批周期的缩短推动了商业不动产REITs的密集申报。
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REITs市场流动性有望改善
基金入市带来的增量资金和底层资产扩容带来的新品类，有望重塑公募REITs的供需循环。如果二级市场的流动性能持续改善，REITs供需循环的效率有望进一步提升。
中金公司认为，公募REITs当前流动性可概括为总量尚可、结构恶化、分层加剧特征，头部资产仍具备一定流动性，中尾部资产的交易深度和抗冲击能力已有所削弱。
根据Wind统计，6月1日至7月8日期间，有3类资产的成交金额突破20亿元，分别是商业不动产、消费基础设施、交通基础设施。园区基础设施、仓储物流等其他资产的成交额则不足20亿元，个别资产交易额不足5亿元。
就中证REITs全收益指数走势而言，经过此前深度下探后，近期开始逐步反弹。根据Wind统计，截至7月8日收盘，中证REITs指数从6月25日起的10个交易日里有6个交易日上涨，累计涨幅近5%。其中，在6月25日至7月6日的8个交易日里，该指数走出了6根阳线。
“公募REITs二级市场历经周期起伏后，将逐步回归理性定价。”一家中小公募的REITs研究人士对证券时报记者表示，从过往走势看，公募REITs二级市场主要经历了从初期资金驱动的非理性上涨，到基本面与流动性双重承压的深度调整，再到政策框架明晰后由分母端与分子端共同主导的理性配置三个阶段的演变。当前市场虽仍处于理性回归过程中，但政策环境、估值定价、投资者结构等均较早期更为成熟。
深圳一家公募的不动产策略分析人士认为，在首批REITs指数基金之前，公募REITs已陆续迎来了包括FOF、二级债基“固收+”在内的多方增量资金。在低利率等因素下，券商、险资等增量资金进场的逻辑依然成立，加上公募REITs的高分红属性及相对可控的回撤，其依然具备较高的大类资产配置价值。
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责任编辑：尉旖涵 杠杆投资
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